Dans quels cas le DTG (Diagnostic Technique Global) est-il obligatoire ?

DTG diagnostic technique global

Le diagnostic technique global ou DTG est une étude de l’état global d’un bien immobilier. Il informe les copropriétaires sur la situation générale du bâtiment. Cette analyse permet donc de démontrer, ou non, si des travaux sont nécessaires. Dans le cas échéant, le syndic pourra élaborer un plan pluriannuel des travaux et des conditions de mise en oeuvre. Le tout se fera lors d’une assemblée générale.

Les cas particuliers où le Diagnostic technique global devient obligatoire

Le Diagnostic technique global est obligatoire dans deux cas particuliers : dans le cas d’un bâtiment déclaré insalubre et d’un immeuble de plus de 10 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété.

            Les bâtiments insalubres :

Un bâtiment est considéré comme insalubre si celui-ci est dangereux pour la santé de ses occupants ou du voisinage. Toutes personnes occupant, voisins ou associations, constatant cet état d’insalubrité peuvent et doivent contacter les autorités compétentes. Une fois les autorités contactées, une enquête s’ouvrira alors. Un DTG sera donc demandé dans le cadre de l’enquête afin de déterminer le degré d’insalubrité du bâtiment. Le résultat de l’examen fera office de cahier de charge pour les propriétaires. Les travaux nécessaires devront, de ce fait, être réalisés dans un délai prédéterminé.

            Mise en copropriété d’un bâtiment de plus de 10 ans :

Le notaire exige un DTG dans le cadre d’une vente ou d’une mutation de lots de copropriété. Cela permet aux futures propriétaires d’estimer l’état du bien avant son acquisition et les charges futures en rapport avec l’habitation.

Mais en général, le DTG n’est pas obligatoire. Il se fait lorsqu’une assemblée générale de copropriétaires décide de le faire à la majorité simple. Une fois que le Diagnostic technique global est fait, son contenu est présenté à la prochaine assemblée générale.

Si l’expertise arrive à la conclusion que des travaux sont nécessaires et primordiaux, les points suivants sont alors mis à l’ordre du jour :

  • L’élaboration d’un plan sur plusieurs années pour la réalisation des travaux.
    • Les modalités générales de mise en œuvre comme le choix des prestataires.
    • Les conditions de réalisations du chantier.

Que doit contenir le DTG ?

Il s’agit d’un document administratif et juridique officiel important regroupant les informations sur :

  • L’état apparent des parties communes et équipements communs.
    • L’état du respect des obligations légales et réglementaires auxquelles est tenu le syndicat des copropriétaires. Par exemple : l’existence de facture impayée.
    • L’analyse des améliorations possibles de l’état de l’immeuble.
    • Le diagnostic de performance énergétique (ou DPE) de l’immeuble ou audit énergétique. Il est à noter que ce DPE est différent de celui retrouvé dans le dossier de diagnostic technique (DDT).
    • La liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (notamment sur les 10 prochaines années).
    • L’évaluation du coût des éventuels travaux.

Quel est le but du DTG ?

Le Diagnostic technique global est issu de la loi Alur régissant les copropriétés et effective depuis 2017. Son but premier est de déterminer tous les risques qu’encourt un bien en copropriété pour pouvoir se préparer aux travaux nécessaires à l’entretien de l’état général de cette dernière. Il englobe donc un diagnostic technique, réglementaire, mais aussi énergétique. Cette étude est d’autant plus importante, car son optimisation peut réduire les frais dus à la consommation en énergie.

Elle n’intéresse donc pas uniquement les copropriétaires soucieux de leur lieu de vie, mais aussi aux futurs acquéreurs. En effet, le prix d’une habitation pourra varier selon le résultat de cet examen. Cela vient du fait que le DTG permet de mettre un montant exact sur l’entretien et l’optimisation des infrastructures pour les 10 ans à venir. Il permet, par extension, aux copropriétaires de rentabiliser leur investissement immobilier.

Qui peut réaliser un Diagnostic technique global ?

Le DTG est avant tout une expertise technique qui requiert des acquis et des aptitudes particulières. Seul un technicien en pathologie du bâtiment diplômé et certifié peut effectuer cette analyse.

Selon le Décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global entré en vigueur le 1er janvier 2017, les compétences suivantes sont nécessaires pour l’autorisation de sa réalisation :

  • Connaissance sur les modes de constructions traditionnels et contemporains.
  • Connaissance des produits et matériaux de construction ainsi que de l’outillage.
  • Connaissance des pathologies du bâtiment.
  • Connaissance sur la thermique des bâtiments et possibilités énergétiques. En effet, après l’audit, le professionnel ou son équipe doivent soumettre des conseils d’amélioration énergétique.
  • Connaissance des textes législatifs et réglementaires, en ce qui concerne les copropriétés et la construction, dont les normes de sécurité.
  • Compétence quant à la gestion financière des copropriétés permettant l’analyse des contrats et l’estimation de la capacité d’investissement des copropriétaires.
  • Possession des outils nécessaires au bon déroulement du DTG.

Comment sont financées les dépenses liées au Diagnostic technique global ?

Il est à noter que la loi exige pour chaque copropriété la mise en place d’un fonds de travaux pour anticiper et financer les dépenses liées aux travaux. Les copropriétaires versent une cotisation annuelle qui sert à financer ce diagnostic. Le syndic devra, de ce fait, ouvrir un compte bancaire dans le seul but de recueillir ces fonds. Toutefois, l’utilisation de ces fonds se devra d’être votée, dans le cas où les propriétaires souhaiteraient réaliser un Diagnostic technique global.

La validité d’un DTG

L’expertise réalisée est une prévision de travaux sur 10 ans.

La durée de validité du diagnostic technique global est par conséquent de 10 ans. 

Pour conclure

Le DTG n’est pas une obligation, mais sa réalisation se décide lors des assemblées générales. Sauf pour les habitations classées comme insalubres, ceux ayant plus de 10 ans et ceux nouvellement mis en copropriété. La réalisation d’un DTG reste tout de même un avantage pour les copropriétaires et les futurs acheteurs. En somme, le diagnostic technique global permet d’obtenir une vision générale des travaux à réaliser et donne une évaluation précise des risques qu’une propriété représente lors de son achat. Grâce à lui, les copropriétaires pourront lisser les dépenses relatives aux futurs travaux et éviter les moments d’urgences qui s’avèrent être plus coûteux.

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