Besoin d’un Diagnostic Technique Global pour votre copropriété ?

Le Diagnostic Technique Global, ou DTG, doit obligatoirement être réalisé pour les immeubles de plus de 10 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété (création de la copropriété), ainsi que pour les immeubles faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquels l’administration demande au syndic de lui produire un DTG. Les autres copropriétés peuvent aussi faire l’objet d’un DTG si les copropriétaires le souhaitent.

Le Diagnostic Technique Global permet en outre de dresser une liste des travaux et de leur coût nécessaires à la bonne conservation du bâtiment.

Suite à la réalisation du DTG, les copropriétaires, via le syndic, devront établir un plan pluriannuel des travaux à réaliser en précisant leur condition de mise en oeuvre.

Que contient un DTG ?

Le DTG comprend obligatoirement :

  • un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique (souvent déjà réalisé par ailleurs dans le cadre des obligations réglementaires du Grenelle II) ;
  • l’évaluation de l’état des parties communes ainsi que des équipements collectifs ;
  • un état des lieux vis-à-vis des obligations légales et réglementaires auxquelles le syndicat doit se tenir ;
  • les possibilités d’amélioration ;
  • un budget prévisionnel simplifié des travaux à planifier pour la conservation du bâtiment dans les 10 prochaines années.

Devis Gratuit DTG

Le Diagnostic Technique Global ou DTG

Le DTG ou Diagnostic Technique Global est un diagnostic qui vise à exposer aux copropriétaires l’état général de leur immeuble et permet de prévoir d’éventuels travaux. Il concerne alors les immeubles qui sont mis en copropriété donc. On pourrait également demander un DTG en cas d’insalubrité de l’immeuble. Tout savoir sur le Diagnostic Technique Global ou DTG dans cet article.

Qu’est-ce qu’un Diagnostic Technique Global ou un DTG ?

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un moyen permettant d’aviser les propriétaires sur l’état général de leur bâtiment. Il permet également d’envisager les potentiels travaux à effectuer au cours des 10 années à venir pour assurer le bon état de l’immeuble. L’objectif de sa mise en place est de lutter contre la dégradation de la copropriété.

Généralement, le DTG concerne deux catégories d’immeuble :

  • D’une part, les bâtiments qui ont été construits il y a plus d’une dizaine d’années et qui ont adopté le statut de copropriété avant le 1er janvier 2017.
  • D’autre part, les immeubles soumis à une procédure pour cause d’insalubrité et pour lesquels le diagnostic est exigé par la loi.

Toutefois, les immeubles qui n’en sont pas concernés ne sont pas pour autant exempts de toute obligation. Par ailleurs, le contenu du Diagnostic Technique Global doit être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration.

Que doit contenir un Diagnostic Technique Global ?

Le DTG doit comporter toutes les informations essentielles relatives à la réglementation de la copropriété :

  • Un examen de l’état des équipements communs et des parties communes du bâtiment.
  • Une estimation sommaire du tarif et une liste de potentiels travaux qui seront nécessaires pour la conservation et l’entretien de l’immeuble pour les dix à venir.
  • Une étude approfondie pour les améliorations possibles au niveau de la gestion de l’immeuble, qu’il s’agisse de sa dimension patrimoniale ou technique.
  • Une analyse détaillée de la situation du syndic des copropriétaires par rapport à ses obligations réglementaires et légales.
  • Une élaboration d’un audit énergétique du bâtiment ou Diagnostic de Performance énergétique (DPE)

Dès que le DTG est complet, il faut le présenter aux copropriétaires pendant la prochaine assemblée générale. Dans le cas où le diagnostic révèle que les travaux sont cruciaux à la bonne conservation du bâtiment, le syndicat de la copropriété doit inscrire les travaux dans l’ordre du jour de l’AG pour la mise en place d’un plan pluriannuel. Les conditions de la mise en œuvre de ces éventuels travaux doivent être incluses dans cet ordre du jour. 

Pourquoi faut-il réaliser un diagnostic technique global ?

Pour les copropriétaires, voter l’élaboration d’un DTG est très judicieux. En effet, ce genre de diagnostic permet l’obtention d’une cartographie des risques potentiels. Ainsi, il est facile d’évaluer les travaux à entreprendre pour maintenir l’immeuble en bon état pour les dix années qui vont venir. Ce document permettra aux copropriétaires d’économiser, et ce, sur le long terme. Le diagnostic de performance, inclus dans le DTG, permet entre autres de déterminer les sources d’optimisation de la consommation énergétique.

L’anticipation des travaux à faire présente une occasion d’éviter les cas d’urgence pouvant révéler de véritables gouffres financiers. Des difficultés qui auraient pu être évitées si les copropriétaires avaient choisi d’exécuter les travaux nécessaires dans le cadre de ce DTG.

En élaborant un plan pluriannuel de travaux, la copropriété maîtrise mieux ses dépenses et valorise son patrimoine immobilier.

Quels biens le diagnostic technique global concerne-t-il exactement ?

Le Diagnostic Technique Global concerne tous les immeubles datés de plus de 10 ans à compter du 1er janvier 2017. Ce ne sont pas, cependant, toutes les copropriétés qui en sont touchées. Ce diagnostic se rapporte uniquement aux copropriétés à usage d’habitation, même si une partie du bâtiment est utilisé à des fins professionnelles ou commerciales. Vous n’êtes donc pas obligé de le faire si vous faites partie des copropriétaires d’un immeuble utilisé comme centre commercial, bureaux, entrepôts ou autre.

Sachez que vous êtes exempt de ce nouveau DTG également si votre copropriété date à partir du 1er janvier 2017. Malgré le fait que ce ne soit pas obligatoire, le syndic est quand même forcé à lancer un vote à la majorité simple dans le but de savoir si les copropriétaires souhaitent faire un DTG ou pas. La procédure devrait être lancée selon la loi en vigueur si le « Oui » le remporte.

À noter que ces diagnostics portent à la fois sur les parties privatives et communes de l’immeuble. Alors, il est valable pour tous les copropriétaires.

En fait, le DTG vient en remplacement de l’ancien DTP ou Diagnostic technique préalable. Ce dernier a été abrogé selon l’article 111-6-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.

L’utilité des fonds de travaux mis en place dans la copropriété.

Les copropriétaires doivent élaborer un des fonds de travaux pour anticiper les dépenses engendrées par les potentiels travaux. Mise en vigueur par la loi Alur du 1er janvier 2017, ces fonds de travaux servent à financer les travaux qui sont « hors budget  prévisionnel ». Pour financer ce fonds, chacun des copropriétaires doit verser une cotisation annuelle.

Ce fonds doit représenter au minimum 5 % du budget prévisionnel. L’usage des sommes versées sur le fonds doit être voté à la majorité des voix des copropriétaires qui sont présents. Cependant, si les travaux ne touchent qu’une « partie commune spéciale », l’emploi des sommes versées est voté par les propriétaires qui bénéficient et/ou utilisent d’une manière ou d’une autre cette partie.

Les certifications et les normes pour l’élaboration du DTG

La loi n’exige aucunement l’existence d’une certification pour effectuer un Diagnostic Technique Global. Néanmoins, comme cet audit comprend un DPE, il doit être effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié ou un thermicien. Il est donc préférable de solliciter les services d’une même personne morale ou physique pour diriger la totalité du Diagnostic Technique Global. Ainsi, le nombre d’intervenants sera limité pour le même audit. Cela permet une meilleure gestion des coûts également.

Il faut noter que la durée du DTG est prévue pour une période de travaux de dix ans. Quant à l’audit énergétique qu’il couvre, celui-ci est valide pendant les dix années suivant son élaboration. Par conséquent, le Diagnostic Technique Global a une validité qui s’étend jusqu’à une durée de dix ans.

L’étendue du DTG et les autres diagnostics

Avant la mise en vigueur de la loi Alur, les copropriétaires disposant d’une climatisation et d’un chauffage communs étaient obligés de réaliser avant la date du 31 décembre 2016, soit :

  • Un DPE ou un Diagnostic de Performance énergétique collectif pour tout l’ensemble du bâtiment.
  • Un audit énergétique pour les immeubles comportant plus de 50 lots et dont le permis de construire a été approuvé avant le 1er juin 2001.

Ces deux types de diagnostics sont destinés à évaluer la dépense en énergie de l’immeuble. Ils permettent aussi de prévoir les travaux d’amélioration à effectuer en cas de défaillance des installations. Désormais, ils intègrent au Diagnostic Technique Général.

Quel rapport existe-t-il entre le DPE et le DTG

Le Diagnostic Technique Global doit toujours inclure une part relative à la performance énergétique de l’immeuble. De ce fait, il faut connaître que le DTG comprenne le diagnostic de performance énergétique ou le DPE. Mais pas uniquement, car le Diagnostic Technique Global détermine l’état des équipements communs et des parties communes aussi. Cependant, il est possible de demander un diagnostic de performance énergétique hors du DTG.

En même temps, le DPE ne remplace en aucun cas le DTG et impossible de réaliser un DTG sans faire du DPE. Grâce au diagnostic technique global, il est possible d’établir une vision précise de l’état d’une copropriété en général et d’envisager de potentiels travaux. En outre, il permet d’évaluer et de planifier les dépenses potentielles, et qui sont tout de même importantes. 

L’aspect réglementaire du Diagnostic Technique Global

Le Diagnostic Technique Global a pris effet à partir du 1er janvier 2017 selon l’article n° 58 de la loi Alur, votée en mois de mars 2014. Cette loi concerne toutes les mises en copropriété de bâtiments construits depuis plus de 10 ans. Cela s’applique autant aux bâtiments partiellement ou totalement habités à dater du 1er janvier 2017.

Quant au professionnel chargé de cette mission, la précision du niveau de qualification des opérateurs qualifiés à réaliser ce genre d’expertise est déterminée par le décret d’application du 28 décembre 2016. Ces diagnostiqueurs immobiliers doivent avoir des compétences sur les principes de construction. Ils doivent aussi s’y connaître en matière de compositions de bâtiments et en gestion financière des copropriétés. À noter qu’un diplôme Bac+3 ou supérieur en techniques du bâtiment est dès lors requis.

Les avantages à tirer du Diagnostic Technique Global


Nombreux sont les avantages procurés par la réalisation du DTG. Parmi eux, l’on peut citer les points suivants :

  • Avoir une vision de l’état général de la copropriété : Il est indispensable pour un propriétaire d’avoir un aperçu de l’état général de l’immeuble dont il est copropriétaire pour en connaître les forces et les faiblesses.
  • Effectuer des économies en anticipant les travaux : Une chaudière collective qui vous lâche en hiver, et c’est la catastrophe pour la copropriété toute entière. Devoir établir un devis en urgence, patienter sans chauffage et par conséquent dépenser de l’argent sans avoir pu anticiper, négocier, réunir les fonds… Le DTG permet de se prémunir de ce genre de catastrophe en anticipant les travaux dans les 10 ans à venir tout en fixant les priorités et en éliminant les travaux futiles voir inutiles.
  • Avoir une vision de sa situation énergétique : Évaluer la situation énergétique de son immeuble, c’est savoir maîtriser les dépenses en matière d’énergie (électricité, gaz, fioul…). En même temps, réaliser un DTG permettrait à une ancienne copropriété de mettre à jour ses installations électriques, par exemple, pour rendre l’ensemble des lots moins énergivores.
  • Valoriser son patrimoine : Connaître l’état de sa copropriété dans le but d’anticiper les travaux et les dépenses permet de valoriser son patrimoine. En effet, garder sa propriété immobilière en bon état permet d’optimiser sa cote sur le marché immobilier. Ainsi, vous pourrez le revendre au meilleur prix si vous voulez le mettre en vente un jour. Le loyer sera toujours rentable pour vous aussi tant que son état général est de qualité.
  • Optimiser les conditions d’entretien et de maintenance : Le syndic s’assure ainsi que l’entretien de la copropriété et de ses équipements collectifs est réalisé suivant les obligations réglementaires.

Qui peut effectuer le Diagnostic Technique Global ?

Les dispositifs d’élaboration d’un DTG nécessitent l’intervention d’un expert, dont les compétences, les justificatifs et le statut sont définis par la loi. Certes, il doit s’agir d’une personne morale, physique ou d’un groupement doté d’un statut légal permettant de justifier les compétences, dont elle est dotée.

En parlant de ces compétences, le diagnostiqueur immobilier doit avoir une maîtrise étendue dans beaucoup de domaines : thermicité, performance énergétique, bâtiment, gestion financière des copropriétés… Bref, il doit être un professionnel polyvalent par excellence. L’opérateur du diagnostic technique global se doit en même temps d’être impartial, indépendant et intègre.

Loi ALUR : les articles relatifs au DTG

L’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation détermine les normes d’application du DTG. Il prévoit aussi les résultats attendus d’une telle procédure. Il expose une idée possible des travaux de mise aux normes de l’immeuble. En outre, ce code précise entre autres que les mesures demandées doivent être implémentées au cours des 10 années suivant la date du DTG.

L’article L. 731-2, il stipule quant à lui que le contenu du diagnostic technique global est présenté à l’assemblée générale des copropriétaires, dès la fin de sa réalisation. Ensuite, le syndic des copropriétés se doit d’inscrire la question de décisions relatives à la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux. Il établit le programme d’élaboration de ces travaux a étaler sur plusieurs années. Et il expose ceci à l’ordre du jour des prochaines assemblées générales.

L’article L. 731-3 énonce que les travaux jugés utiles après délibération des copropriétaires durant l’assemblée générale sont inscrits au carnet d’entretien. Cela se fait toujours en fonction des modalités définies par le décret. 

L’article L. 731-5 stipule que l’autorité compétente peut vérifier à tout moment le bon fonctionnement ainsi que la sécurité des parties communes d’une copropriété. Elle peut également exiger la réalisation du diagnostic aux frais du syndicat des copropriétaires si ce dernier ne peut le fournir dans le mois suivant la notification de demande de production du diagnostic.