État descriptif de division (EDD)

C’est le droit immobilier qui régit l’administration des biens immobiliers. Comme dans toute autre branche du droit, par prévention, la loi fait des propositions, des interdictions et des obligations. L’EDD ou État descriptif de division à Toulouse, comme partout ailleurs en France, est une obligation imposée par la loi. On doit l’établir pour tout immeuble, ou un groupe d’immeubles bâtis, dont la propriété va être répartie en lots à plusieurs personnes.

Qu’est-ce qu’un État Descriptif de Division ?

L’EDD est un document technique obligatoire, que le diagnostiqueur immobilier de Toulouse établit lors de la division d’un immeuble en lots, lors de l’attribution de numéro à chaque lot.

Il peut être contenu dans :

  • un acte spécialement dressé à cet effet ;
  • un règlement de copropriété ;
  • un cahier des charges concernant l’organisation de la gestion collective ;
  • ou tout autre acte ou décision judiciaire.

Que contient l’EDD ?

Il répertorie toutes les informations qu’il faut connaître sur la division d’immeuble en lot.

  • Premièrement, l’état descriptif de division doit clairement mentionner l’immeuble auquel la copropriété va s’appliquer (la nature, la situation géographique, la superficie, la référence cadastrale).
  • Il localise, identifie, détermine les parties communes et les parties privatives, en désignant pour chaque lot. Il définit le numéro du lot, sa situation spécifique (bâtiment, étage, etc.), sa dénomination éventuellement, son accès, etc.
  • Il détaille les parties privatives pièce par pièce.
  • Il fixe la quote-part correspondant dans la propriété indivise du sol, et toute autre partie commune.

Il se peut que l’EDD soit agrémenté d’un plan détaillé.

Bref, le nom qu’on lui a attribué résume parfaitement son contenu.

À quoi sert ce document ?

Puisqu’il définit clairement les lots existants dans l’immeuble, il contribue à ce que chaque copropriétaire use pleinement de son droit sur le lot lui appartenant. Pour que chacun connaisse les droits et devoirs relatifs à la quote-part de tantièmes que chaque lot représente dans les parties communes. Pour servir de balise afin de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il est requis en tant qu’annexe au règlement de copropriété, dans le cadre d’une vente ou d’une location.

Dans quels cas faut-il le modifier ?

Il se peut qu’on apporte un changement sur un ou quelques lots de l’immeuble, après l’établissement de l’état descriptif de division. Dans ce cas, il faut procéder à la modification de ce papier. Voici les cas de figure entraînant cette modification :

  • La transformation d’une ou quelques parties communes en parties privatives ou l’inverse :

Par exemple dans le cas de :

  • la transformation d’un couloir (la partie commune) en une partie privative.
  • L’échange ou la transformation de la loge du concierge (partie commune) en appartement.

En effet, une modification est requise quand on apporte des changements dans la quote-part des parties communes.

  • La division d’un lot ou la réunion de deux ou quelques lots :
  • On entend par division d’un lot, le fractionnement d’un lot (privatif ou commun) pour former deux ou plusieurs lots plus petits.
  • On entend par réunion l’intégration d’un ou quelques lots (privatifs ou communs) avec un autre pour former un lot unique.
  • Il se peut aussi qu’on ait divisé un lot, puis une partie de ce lot est rattachée à un autre lot existant.

Toutefois, il faut noter que si le changement n’affecte que la structure interne d’un lot (comme le nombre de pièces, la transformation d’une pièce interne). L’établissement de la modification de l’EDD n’a pas lieu.

  • Le rehaussement dans une copropriété verticale

Évidemment, ce droit est réservé au propriétaire du dernier étage. Ainsi, une modification de l’EDD s’impose, s’il décide de rehausser pour agrandir son appartement.

  • La cession du droit de surélévation à un tiers

La modification s’impose dans le cas où le propriétaire du dernier étage cède son droit de surélévation au profit d’une ou plusieurs autres personnes.

Comment procède-t-on à la modification de l’EDD à Toulouse ?

Il y a une procédure de modification pour la transformation concernant un seul copropriétaire, et une autre si tous les copropriétaires sont concernés :

  • La modification concerne un seul copropriétaire :

Un seul copropriétaire est concerné si le changement n’affecte pas le total des quotes-parts des parties communes, c’est-à-dire que la modification ne concerne que les lots (parties privatives) appartenant aux deux copropriétaires concernés. Par exemple : la réunion de deux parties privatives en un seul lot, ou la division une partie privative en deux ou plusieurs lots, ou encore la division d’une partie privative en deux pour intégrer l’autre partie dans un lot (toujours une partie privative) différent.

Dans ce cas, il faut mandater un notaire pour établir l’acte modificatif de l’EDD, dont notamment, le changement de la numérotation des lots. Le notaire est tenu de faire publier le nouvel EDD à la publicité foncière. Il se peut que le notaire sollicite un diagnostic technique global Toulouse et un projet modificatif d’EDD.

  • La modification concerne tous les copropriétaires :

La modification porte atteinte aux droits des autres copropriétaires, si elle affecte, ne serait-ce qu’un millième du total des quotes-parts des parties communes. Par exemple : la transformation d’une loge de concierge en appartement, ou la transformation d’un couloir, ou d’une partie en transformation, ou toute autre modification affectant une partie ou la totalité des parties communes.

Voici la procédure à suivre dans ce cas :

  1. Mandater un géomètre-expert pour que celui-ci effectue le DTG à Toulouse et le projet modificatif d’EDD ;
  2. Convoquer une assemblée générale (AG) et joindre le projet modificatif d’EDD à la convocation ;
  3. Voter en AG le projet modificatif d’EDD et obtenir la double majorité ;
  4. Mandater un notaire pour l’établissement de l’acte modificatif de l’EDD. Il se charge de faire publier le nouvel EDD à la publicité foncière.

La valeur de l’état descriptif de division ?

De par sa définition, l’EDD n’est qu’une liste des lots de copropriété de l’immeuble, décrivant chaque lot, son numéro, et le nombre de tantièmes de copropriété qui y est attachée.

De nos jours, quand on met en place le Règlement de Copropriété à Toulouse, on insère l’EDD en tant qu’article. Et il est claire que c’est plus patique. Mais il se peut aussi que ce soit un document séparé. Dans cette même optique, il faut donc admettre qu’il n’a pas la même valeur que le Règlement de copropriété.

Le Règlement de Copropriété lui a une valeur contractuelle : c’est le contrat entre les copropriétaires. On ne peut pas le modifier qu’à des majorités très importantes (2/3 si les décisions considérées moins importantes, et à l’unanimité pour le reste).

Donc, en cas de questionnement sur un point ou quelques points, il faut d’abord se référer au Règlement de Copropriété.

L’EDD n’a pas cette caractéristique, il est établi seulement pour les besoins de la publicité foncière.

De la même sorte, en cas de contradiction entre le Règlement de Copropriété même et l’EDD, le Règlement de Copropriété le remporte. 

Sauf si le Règlement de Copropriété stipule lui-même dans son texte, et donne une valeur contractuelle à l’état descriptif de division, celui-ci doit être pris en compte.

C’est seulement dans ce cas que la Cour de cassation va se référer à l’EDD, celui-ci étant plus précis dans l’identification et la description des lots individuellement.

De ce fait, soyez vigilant aux termes du Règlement de Copropriété, et voyez s’il donne une valeur contractuelle à l’EDD.

Quelle est la durée de validité de l’EDD ?

Les autres diagnostics techniques effectués sur les biens immobiliers ont en principe une validité inférieure à 10 ans. L’EDD, lui n’a pas de durée limite de validité, il restera valide tant qu’on n’a pas apporté de modification aux lots.

Exceptions

Tout immeuble collectif est soumis au statut de copropriété à Toulouse, à l’exception de :

  • Des immeubles déclarés insalubres, frappés d’un arrêté de péril ou d’une interdiction d’habiter ;
  • Des immeubles n’ayant pas fait l’objet d’un diagnostic amiante ;
  • Des immeubles construits avant 1948, n’ayant pas fait l’objet d’un contrôle de présence de plomb ;
  • Des immeubles comportant des logements loués ou occupés en catégorie IV de la loi de 1948 (≥ ¼ de sa superficie totale) ;
  • Des immeubles de grandes hauteurs (IGH), n’ayant pas obtenu l’avis favorable du conseil de sécurité.
  • Des divisions entraînant la création de logements dont la superficie sera inférieure à 14 m² et le volume inférieur à 33 m³. Ou celle qui entraîne la création de logements, sans installation d’eau potable, sans évacuation d’eaux usées ou sans accès à l’électricité ;

Les quotes-parts de copropriété (tantièmes ou millièmes)

Ce sont les règlements de copropriété et l’EDD qui fixent la quote-part afférente à chaque lot, dans la copropriété. La participation de chaque copropriété est en principe exprimée par des tantièmes, ou millièmes.

Le calcul repose sur la superficie ou la situation dans l’immeuble ou l’usage. Il est exprimé mathématique en une fraction mathématique. Le principe c’est que :

  • le total des tantièmes correspond à la somme de ceux des lots ;
  • les lots pouvant être de tailles différentes ;
  • Il y a à la fois des parties privatives et des parties communes ;

Les quotes-parts prennent donc en compte, à la foi, les caractéristiques des lots, et l’usage des parties communes. Elles sont prédéfinies lors de la mise en copropriété, et répertoriées dans le règlement de copropriété et l’EDD. Ils ne sont pas révisables, sauf en cas de modification du lot.

Ce sont ces tantièmes qui régulent la vie de la copropriété :

  • en assemblée générale : un copropriétaire dispose de nombre de voix correspondant à ses tantièmes (très différent des droits politiques) ;
  • les charges communes nécessaires au fonctionnement de la copropriété, de l’immeuble et à l’entretien des parties communes, sont calculées et reparties en fonction des tantièmes.

La loi stipule que tout règlement de copropriété doit indiquer les éléments qui entrent en considération, la méthode de calcul lors de la détermination des quotes-parts et la répartition des charges.

Les charges de copropriété

Les quotes-parts sont clairement prédéfinies dans l’EDD. En partie, ils servent à répartie les charges communes proportionnellement au lot de chacun, chaque copropriétaire. Il est donc sensé de faire un peu le tour de ces charges afin qu’il n’y ait pas de mauvaise surprise.

On entend par charges de copropriété, toutes les dépenses liées à l’entretien, l’administration l’amélioration ou le remplacement d’équipements nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble. Tous les copropriétaires doivent participer aux charges, en respectant les proportions des quotes-parts.

Voici donc ces diverses charges de copropriété :

  • La provision au budget prévisionnel

C’est l’ensemble des dépenses de fonctionnement, de maintenance et d’administration courante des parties et des équipements communs de la copropriété pour l’exercice comptable à venir. Il est préparé par le syndic de copropriété annuellement et voté par l’assemblée générale dans les six premiers mois de l’année comptable en cours.

Ainsi, le budget permet à l’AG de limiter les pouvoirs de syndic de copropriété, car celui-ci est tenu respecter le budget voté.

Le syndic doit préciser et détailler toutes les sommes prévues poste par poste. Il doit aussi procéder au calcul des provisions trimestrielles sur ce budget prévisionnel. C’est le versement de ces provisions qui permettra au syndic de régler les dépenses, au fur et à mesure.

  • Les charges communes générales

Les charges générales, ou charges courantes ou encore charges collectives sont les dépenses liées à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Elles sont inscrites dans le budget prévisionnel. Tous les copropriétaires sont concernés.

Les charges générales sont donc réparties entre les copropriétaires en fonction de la « valeur » de leur lot dans la copropriété. Le mode de calcul de la répartition des charges générales est inscrit dans le règlement de copropriété et ne peut être modifié que par un vote à l’unanimité lors d’une assemblée générale des copropriétaires.

Exemple : un copropriétaire ayant une quote-part de 300/1 000e du total paiera les 30 % des charges. Le copropriétaire d’un lot qui représente 50/1 000e du total de l’immeuble contribuera lui à hauteur de 5 %.

  • Les charges spéciales

Elle concerne les frais de fonctionnement des services collectifs et des éléments d’équipements communs. Elles sont aussi inscrites dans le budget prévisionnel.

On les répartit en fonction de l’utilité que les services et les éléments collectifs représentent pour chaque lot. Il ne tient pas compte de l’usage réel.

Exemple : Le copropriétaire d’un appartement du dernier contribue aux frais de fonctionnement de l’ascenseur plus que le copropriétaire d’un appartement du 1er étage, qu’importe l’usage réel.

Ce mode de calcul est prédéfini dans le règlement de copropriété et ne peut être modifié que par vote en assemblée générale.

Les charges pour travaux obligatoires urgents

Les charges pour travaux urgents sont des charges qui concernent des travaux imprévus, mais nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Ce sont des charges « extraordinaires » dans le sens où elles sont imprévues.
Ces travaux ne pouvant ni être budgétés ni être provisionnés, ils représentent un surcoût de charges pour les copropriétaires.

Ce qui provoque souvent de conflit, c’est l’estimation du degré réel d’urgence. Pour répondre à cette question, il convient tout simplement de s’en poser une autre : a-t-on le temps de convoquer une assemblée générale ?

Tous les copropriétaires sont tenus de payer les charges, et le recouvrement est confié au syndic de copropriétaire.

À savoir :

  • La mise en copropriété consiste à établir les documents permettant de conférer la propriété d’un immeuble réparti en lots à plusieurs personnes.
  • Le diagnostic technique global (DTG) contient les informations sur la situation générale de l’immeuble. Il est obligatoire pour certaines copropriétés. Sa réalisation est décidée en AG et confiée à un diagnostiqueur immobilier certifié.
  • Le règlement de copropriété est un document qui précise les droits et obligations de chaque copropriétaire. Il détermine la destination de l’immeuble, des parties communes et de chaque lot (parties privatives), les conditions d’utilisation de chaque lot, l’administration des parties communes et privatives, les quotes-parts afférentes aux lots et les charges relatives, les règles qui régissent le syndic des copropriétaires, les règles qui déterminent les pouvoirs et le fonctionnement de l’assemblée générale.
  • Le diagnostic amiantea été mis en place afin de détecter l’éventuelle présence d’un matériau (l’amiante) hautement cancérigène dont l’utilisation est interdite en technique du bâtiment, mais aussi dans d’autres domaines.

Des conseils pratiques :

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble dans la ville de Toulouse et que vous vouliez le diviser et vendre en lots, cela veut dire que vous êtes en train de procéder à la mise en copropriété à Toulouse, vous devez mandater un notaire et/ou un géomètre expert pour :

  • Établir l’EDD en effectuant la division en question. Cette division se fera en lots qui comprennent chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
  • Rédiger le règlement de copropriété. Un diagnostic global est obligatoire pour les immeubles construits depuis plus de dix ans.

Si vous êtes le seul propriétaire d’un immeuble divisé en plusieurs unités d’habitation : la copropriété n’a pas lieu.

Si vous êtes propriétaire d’une maison qui est divisée en deux verticalement et formant deux logements séparés, chaque logement dispose chacun d’une entrée distincte, construit sur un sol appartenant respectivement à chacun des propriétaires : vous n’êtes pas dans une copropriété.

Si vous êtes propriétaire qui veut vendre votre immeuble, celui-ci va être sujet à sa première division en lot, et qu’il y a locataire en cours de bail, ce locataire bénéficie va bénéficier de façon exceptionnelle de ce que la loi appelle un droit de préemption. Ce droit accorde au locataire la priorité sur la vente. Il n’a pas à recevoir de congé, ni même, il n’est pas tenu de quitter le logement. Les premières ventes ouvrent droit, au profit du locataire.

État descriptif de division (EDD)

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