Comment faire un État descriptif de division (ou EDD) ?

État Descriptif de Division

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en copropriété, la loi vous oblige à respecter certaines réglementations techniques, notamment l’établissement d’un état descriptif de division ou EDD. Sans cela, des sanctions pourraient être appliquées. Lisez notre article pour en savoir plus sur ce document technique. 

Qu’est-ce qu’un État descriptif de Division ?

L’état descriptif de division est un document technique fondamental à la gestion d’une copropriété. Seul un professionnel, tel qu’un notaire, un géomètre ou un diagnostiqueur immobilier, peut l’exécuter. Ce document sert à localiser le bien immobilier et à lui attribuer un numéro. En somme, il définit les lots privatifs de copropriété en leur octroyant une identité propre.

À quoi sert l’état descriptif de division ?

L’EDD est le premier document technique indispensable pour la mise en copropriété d’un bien immobilier. Il sert à faire une parcellisation à l’intérieur d’un ensemble immobilier bâti. Effectivement, les textes de loi instaurent des règles strictes aux copropriétés. Et l’état descriptif de division est inclus dans ce règlement de copropriété ou tout du moins dans ses annexes.

Pour toutes copropriétés, il existe des charges communes payantes. Ce document est aussi nécessaire pour le partage de ces charges. En effet, en déterminant la surface de la partie privative du propriétaire, il est facile de connaître le montant précis de ses charges. Il est utile aussi pour des raisons juridiques et dans le cadre de la publicité foncière.

Comment réaliser un EDD ?

La réalisation d’un EDD est effectuée, dans la plupart des cas, par un diagnostiqueur expert possédant une certification spécifique. Le professionnel établit une cartographie complète de la propriété. Cela signifie qu’il divise les parties communes, mais aussi les parties privatives. Ces dernières seront, par la suite, divisées en lot et numérotées.

Donc, lors de la mise en copropriété, l’EDD permet d’avoir une vision globale et précise de chaque bien. Cependant, même si ce document est réalisé avant la mise en copropriété, il est parfois nécessaire de le mettre à jour à cause des modifications des biens concernés.

Les modifications de l’ÉDD

L’EDD permet d’identifier la copropriété à laquelle il s’applique. De ce fait, il est concevable que la modification d’un lot ou d’une partie commune puisse engendrer la modification de l’EDD. Les travaux ou changements au niveau de la copropriété, susceptibles d’impacter l’état descriptif de division sont :

  • La division ou la réunion d’un lot
  • La conversion d’une partie commune en partie privative ou l’inverse
  • Le rehaussement du dernier étage
  • La cession du droit de surélévation à un tiers

Pour réaliser la modification d’un EDD, il est important de distinguer 2 cas particuliers : la transformation des lots qui se rapporte à tous les copropriétaires et ceux ne concernant qu’un seul. Quand les changements opérés sur l’État descriptif de division impliquent le bien des autres copropriétaires, cela engendre une modification de leurs quotes-parts de parties communes. Dans ce cas, la modification de l’EDD doit suivre les étapes suivantes :

  • Mandater un professionnel pour effectuer le rectificatif de l’EDD
  • Voter en assemblée générale le projet de modification de l’EDD à la double majorité. À noter que l’intervenant chargé de cette mission devra joindre dans la convocation en AG le projet de modification.
  • Engager un notaire pour rédiger l’acte de modification

Dans le cas où la transformation des lots ne concerne qu’un seul copropriétaire, la modification de l’EDD n’influe pas sur les quotes-parts de l’ensemble des parties communes. Cela est notamment le cas lors de la division d’un lot en deux parties distinctes, ou la réunion de lots. Malgré cela, l’EDD reste impératif dès qu’il s’agit de créer un nouveau lot de copropriété. Cependant, comme un seul copropriétaire est concerné, nul besoin de convoquer une assemblée générale. En effet, il ne suffit que de mandater un notaire pour établir les modifications. Ce dernier pourrait obliger un EDD réalisé par un professionnel préalablement s’il le juge nécessaire (en fonction de l’ampleur des changements apportés à la copropriété).

De quoi est composé un État Descriptif de Division ?

L’EDD décrit la division de l’immeuble en lots en identifiant la destination des parties communes et privatives. Mais aussi en décrivant les lots de la copropriété et en donnant un numéro à chacun d’eux. Il a pour objectif de décrire l’ensemble immobilier mis en copropriété, en passant par :

  • La parcelle
  • Les espaces extérieurs des immeubles
  • La division de l’intérieur des immeubles en plusieurs lots privatifs
  • La quote-part de parties communes dans la division des parties communes

Pour cela, le professionnel réalise un plan qui permet de délimiter les ensembles de parties privatives et communes de la copropriété. L’EDD est alors présenté dans un document sous forme de tableaux, comprenant des colonnes spécifiant :

  • Le numéro du lot (dans l’ordre croissant)
  • Le bâtiment
  • L’escalier
  • L’étage
  • La nature du lot
  • La quote-part des parties communes

Ce tableau permet d’offrir au copropriétaire une vision large de ce que représente son bien immobilier. Il permet aussi de prévoir les charges annuelles que cela représente.

La durée de validité de l’État Descriptif de Division

La plupart des documents techniques immobiliers ont une validité de 10 ans. Ce n’est pas le cas de l’État descriptif de division. En effet, ce document reste valide jusqu’à ce qu’une modification importante du bien immobilier soit réalisée. Il est donc mis à jour quand c’est nécessaire. Dans le cas où une vente du bien est envisagée, l’EDD reste valide et devient dans ce cas précis un argument de vente. Cependant, si le propriétaire souhaite établir un nouveau plan de copropriété, l’EDD ne sera plus valide et devra être mis à jour.

À quel type de bien immobilier l’EDD est-il applicable ?

Tout propriétaire possédant un lot compris dans une copropriété peut demander un État descriptif de division. Cependant, dans certains cas, il est interdit de demander un EDD si :

  • L’immeuble est déclaré insalubre
  • Le bien immobilier est alloué à un arrêté de péril
  • L’immeuble est déclaré interdit à l’habitation
  • La division des grands immeubles bénéficie d’un avis défavorable de la commission de sécurité

La division des immeubles est à risque

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