Mise en Copropriété

1. La rédaction du règlement de copropriété

Il n’est jamais évident d’acquérir un bien immobilier dans une copropriété, il y a des informations à savoir, des lois à respecter et surtout, des responsabilités qu’il faut honorer. La bonne nouvelle c’est qu’en tant que nouveau copropriétaire, il vous sera possible d’en savoir un peu plus grâce au règlement de copropriété. Cependant, avant tout, vous devez savoir ce qu’est un règlement de copropriété ; à quoi sert-il et surtout, qui est responsable de sa rédaction ?

Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document obligatoire dans lequel on retrouve les règles qui régissent les responsabilités de chaque copropriétaire. Ces règles s’appliquent à tous ceux qui possèdent et qui louent un bien immobilier dans le cadre d’une copropriété. Il s’agit d’un acte juridique qui vient de la loi du 10 juillet 1965 et c’est pour cette raison que chacun doit honorer ses textes.

Grâce au règlement de copropriété, les propriétaires, les locataires et le syndic de copropriété savent exactement comment faire pour prendre soin des parties communes. Ils sont aussi au courant de comment entretenir les parties privatives dans les normes. En somme, ce genre de règlement rend très claires la répartition des charges et la contribution de chacun. Ne pas respecter les termes du règlement pourrait avoir des conséquences.

Qui est le responsable de son établissement ?

La rédaction du règlement de copropriété est réservée au notaire, bien qu’un expert en droit de la copropriété ou un avocat puissent aussi le faire. La rédaction se fait à la demande du syndic de copropriété au moment de la construction du bâtiment ou au moment de la division des lots. D’une manière générale, l’établissement du règlement de copropriété se fait en considérant la configuration et les particularités du bâtiment à diviser.

Bien évidemment, il est possible de modifier les termes contenus dans ce fameux règlement, ultérieurement. Dans ce cas-là, c’est toujours le notaire qui en prend la charge et qui met à jour le document. Par la suite, les copropriétaires, les locataires et même les futurs acquéreurs devraient avoir un nouvel exemplaire. Quoi qu’il en soit, la modification se fera après une assemblée générale. Il faut que la décision soit votée par la majorité.

Quel en est son contenu ?

Puisque le règlement de copropriété régit les règles de la vie au sein d’un bâtiment, il contient donc, généralement plusieurs (6) parties :

    • La désignation qui comporte toutes les informations sur le bâtiment et les lots qu’il contient,

    • La partie qui détermine avec précision les parties communes et les parties privatives,

    • La composition de l’assemblée générale, la fréquence des réunions, les modalités d’élection et de nomination ainsi que la rémunération du syndic.

    • La partie qui parle des charges financières communes comme les taxes, les assurances et l’entretien des infrastructures communes,

    • La partie sur les dispositions diverses comme les conditions de vente d’un lot ou les paramètres de choix pour le personnel…

    • La dernière partie concerne la quote-part des charges liées à chaque lot. C’est une partie que l’on considère généralement comme une annexe.

Compte tenu de la complexité de ce document, il est normal qu’il soit rédigé par une personne de loi. Il faut que le contenu soit bien clair pour tous.

L’application du règlement de copropriété

Puisque le règlement de copropriété a une valeur juridique, il est donc dans l’intérêt des propriétaires, des locataires et du syndic de respecter son contenu. En cas de non-respect des règles, c’est le syndicat de copropriété qui doit veiller à ce qu’on les applique. D’ailleurs, si le règlement de copropriété n’est pas respecté, le syndic peut engager un référé devant le tribunal de grande instance.

En outre, avant d’en arriver aux mesures extrêmes, le syndic envoie une lettre de mise en demeure avec accusé de réception qui expose les faits aux fautifs. L’étape supérieure consiste à faire constater le non-respect du règlement de copropriété par un huissier. Ensuite, si rien ne change, les clauses pénales du règlement de copropriété peuvent être appliquées, mais l’assemblée générale doit être réunie. En dernier recours, la procédure d’urgence en référé sera appliquée.

Bien sûr, les copropriétaires peuvent modifier un ou deux règlements de copropriété au cours d’une assemblée générale. Pour que les modifications prennent effet, un notaire doit les prendre en charge.

2.Un modificatif de copropriété

Les immeubles en copropriété disposent d’un statut spécifique qui détermine leur division en différents lots. Cesdits lots sont octroyés à différentes personnes formant un ensemble de copropriétaires. Les copropriétés sont structurées par des textes de loi spécifiques. Leur définition est, quant à elle, assurée par un expert afin de garantir un travail qualitatif. En cas de besoin de modification d’un lot au niveau d’une copropriété, un modificatif de copropriété est alors nécessaire. L’essentiel à retenir à son sujet.

Les spécificités d’un modificatif de copropriété

Le modificatif de copropriété est une modification effectuée sur une copropriété. Cette opération est relative à la loi effective du 10 juillet 1965. Lors de sa réalisation, certaines modifications doivent être effectuées sur les règlements de la copropriété. Elles suivent les changements et les transformations sur l’immeuble. Il peut notamment s’agir d’une division de lots de copropriété, réunion de lots ou encore acquisition de parties communes. Un acte modificatif sera alors créé et publié au niveau des Hypothèques.

L’utilité d’un modificatif de copropriété

La réalisation d’un modificatif de copropriété est avantageuse pour effectuer certains changements au niveau de la copropriété. Ces modifications sont effectuées par les copropriétaires souhaitant procéder à une transformation d’être en règle par rapport aux autres propriétaires. Effectivement, suite à un changement, les règlements de la copropriété peuvent devenir inefficients. Une répartition inégale des charges peut alors être constatée ainsi que des contraintes en cas de vente.

Le modificatif de copropriété a pour but de procéder à un ajustement des tantièmes généraux de la copropriété. Parmi ces tantièmes, ceux concernant les charges spéciales sont pris en compte. Il peut s’agir des dépenses d’entretien liées aux espaces situés à l’extérieur, aux escaliers ou encore aux ascenseurs. Ce réajustement permet d’éviter le blocage de la mise en vente des lots et de faciliter le processus. Un nouveau règlement de copropriété est alors créé après modification.

Les cas demandant un modificatif de copropriété

Un modificatif de copropriété peut être initié lors de la subdivision ou la réunion d’un lot de copropriété. C’est aussi nécessaire lors de l’obtention de parties communes (nouvelle pièce, combles, privatisation d’un espace extérieur…). C’est également le cas lors d’un changement d’affectation d’un lot ou l’acquisition d’une partie de couloir. Les modifications effectuées diffèrent en fonction des changements à mettre en œuvre.

Les modificatifs de copropriétés doivent généralement passer par un vote au niveau de l’assemblée générale des copropriétaires. Cela concerne l’élaboration d’une partie commune à partir de lots de copropriété et inversement. Cela concerne également les modifications apportées par un changement de destination d’un lot. Il peut être question du changement en habitation d’un local à usage commercial. Il peut aussi s’agir d’une transformation en habitation d’un grenier ou un agrandissement de lot via l’annexion d’un espace commun.

Les votes à l’assemblée générale des copropriétaires ne concernent cependant pas les opérations de subdivision de lots. Effectivement, il faut savoir que dans ce cas de figure, la division de lots est permise. La condition est que l’opération suit les règlements de la copropriété. Il peut, par exemple, être question de la division d’un logement en deux pour créer deux logements distincts. La division du lot peut aussi permettre la création d’un accès commun pour accéder aux lots nouvellement créés.

La réunion de lots de copropriétés n’implique pas non plus un vote au niveau de l’assemblée générale des copropriétaires. Cependant, il sera nécessaire d’informer les copropriétaires du modificatif effectué. Généralement, la réunion de deux ou de différents lots distincts est initiée pour deux appartements juxtaposés ou côte à côte. Elle est aussi effective pour joindre différentes chambres de service. Une fois la réunion effectuée, le lot obtenu peut disposer d’un seul numéro sous conditions.

La scission de copropriété, un cas spécifique

À part les différents modificatifs de copropriété, vous pouvez constater l’existence d’une transformation spécifique. Il s’agit de la scission de copropriété. Cette opération permet aux copropriétaires d’un immeuble indépendant de quitter l’ancienne copropriété. Ils peuvent ainsi créer deux ou plusieurs règlements spécifiques pour une nouvelle copropriété. La scission de copropriété implique néanmoins la réalisation d’une analyse de faisabilité. Cela permet de déterminer s’il n’y a pas de freins à la cession d’une partie de l’immeuble.

La mise en œuvre d’un modificatif de copropriété

Un modificatif de copropriété pris en charge par un expert géomètre. Celui-ci réalisera :

  • La récupération du règlement de copropriété initial
  • L’étude de faisabilité du projet de modification
  • L’étude des servitudes, des actes et du fonctionnement de la copropriété
  • La mise en œuvre des relevés de l’espace à annexer à un lot ou du lot à modifier
  • La création du descriptif du lot créé ou modifié et des plans de modification de la copropriété
  • Établissement des calculs des nouvelles charges spéciales et quotes-parts des espaces communes…

3.Le Diagnostic Technique Global ou DTG

Le DTG ou Diagnostic Technique Global est un diagnostic qui vise à exposer aux copropriétaires l’état général de leur immeuble et permet de prévoir d’éventuels travaux. Il concerne alors les immeubles qui sont mis en copropriété donc. On pourrait également demander un DTG en cas d’insalubrité de l’immeuble. Tout savoir sur le Diagnostic Technique Global ou DTG dans cet article.

Qu’est-ce qu’un Diagnostic Technique Global ou un DTG ?

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un moyen permettant d’aviser les propriétaires sur l’état général de leur bâtiment. Il permet également d’envisager les potentiels travaux à effectuer au cours des 10 années à venir pour assurer le bon état de l’immeuble. L’objectif de sa mise en place est de lutter contre la dégradation de la copropriété.

Généralement, le DTG concerne deux catégories d’immeuble :

  • D’une part, les bâtiments qui ont été construits il y a plus d’une dizaine d’années et qui ont adopté le statut de copropriété avant le 1er janvier 2017.
  • D’autre part, les immeubles soumis à une procédure pour cause d’insalubrité et pour lesquels le diagnostic est exigé par la loi.

Toutefois, les immeubles qui n’en sont pas concernés ne sont pas pour autant exempts de toute obligation. Par ailleurs, le contenu du Diagnostic Technique Global doit être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration.

Que doit contenir un Diagnostic Technique Global ?

Le DTG doit comporter toutes les informations essentielles relatives à la réglementation de la copropriété :

  • Un examen de l’état des équipements communs et des parties communes du bâtiment.
  • Une estimation sommaire du tarif et une liste de potentiels travaux qui seront nécessaires pour la conservation et l’entretien de l’immeuble pour les dix à venir.
  • Une étude approfondie pour les améliorations possibles au niveau de la gestion de l’immeuble, qu’il s’agisse de sa dimension patrimoniale ou technique.
  • Une analyse détaillée de la situation du syndic des copropriétaires par rapport à ses obligations réglementaires et légales.
  • Une élaboration d’un audit énergétique du bâtiment ou Diagnostic de Performance énergétique (DPE)

Dès que le DTG est complet, il faut le présenter aux copropriétaires pendant la prochaine assemblée générale. Dans le cas où le diagnostic révèle que les travaux sont cruciaux à la bonne conservation du bâtiment, le syndicat de la copropriété doit inscrire les travaux dans l’ordre du jour de l’AG pour la mise en place d’un plan pluriannuel. Les conditions de la mise en œuvre de ces éventuels travaux doivent être incluses dans cet ordre du jour. 

Pourquoi faut-il réaliser un diagnostic technique global ?

Pour les copropriétaires, voter l’élaboration d’un DTG est très judicieux. En effet, ce genre de diagnostic permet l’obtention d’une cartographie des risques potentiels. Ainsi, il est facile d’évaluer les travaux à entreprendre pour maintenir l’immeuble en bon état pour les dix années qui vont venir. Ce document permettra aux copropriétaires d’économiser, et ce, sur le long terme. Le diagnostic de performance, inclus dans le DTG, permet entre autres de déterminer les sources d’optimisation de la consommation énergétique.

L’anticipation des travaux à faire présente une occasion d’éviter les cas d’urgence pouvant révéler de véritables gouffres financiers. Des difficultés qui auraient pu être évitées si les copropriétaires avaient choisi d’exécuter les travaux nécessaires dans le cadre de ce DTG.

En élaborant un plan pluriannuel de travaux, la copropriété maîtrise mieux ses dépenses et valorise son patrimoine immobilier.

Quels biens le diagnostic technique global concerne-t-il exactement ?

Le Diagnostic Technique Global concerne tous les immeubles datés de plus de 10 ans à compter du 1er janvier 2017. Ce ne sont pas, cependant, toutes les copropriétés qui en sont touchées. Ce diagnostic se rapporte uniquement aux copropriétés à usage d’habitation, même si une partie du bâtiment est utilisé à des fins professionnelles ou commerciales. Vous n’êtes donc pas obligé de le faire si vous faites partie des copropriétaires d’un immeuble utilisé comme centre commercial, bureaux, entrepôts ou autre.

Sachez que vous êtes exempt de ce nouveau DTG également si votre copropriété date à partir du 1er janvier 2017. Malgré le fait que ce ne soit pas obligatoire, le syndic est quand même forcé à lancer un vote à la majorité simple dans le but de savoir si les copropriétaires souhaitent faire un DTG ou pas. La procédure devrait être lancée selon la loi en vigueur si le « Oui » le remporte.

À noter que ces diagnostics portent à la fois sur les parties privatives et communes de l’immeuble. Alors, il est valable pour tous les copropriétaires.

En fait, le DTG vient en remplacement de l’ancien DTP ou Diagnostic technique préalable. Ce dernier a été abrogé selon l’article 111-6-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.

L’utilité des fonds de travaux mis en place dans la copropriété.

Lescopropriétaires doivent élaborer un des fonds de travaux pour anticiper les dépenses engendrées par les potentiels travaux. Mise en vigueur par la loi Alur du 1er janvier 2017, ces fonds de travaux servent à financer les travaux qui sont « hors budget  prévisionnel ». Pour financer ce fonds, chacun des copropriétaires doit verser une cotisation annuelle.

Ce fonds doit représenter au minimum 5 % du budget prévisionnel. L’usage des sommes versées sur le fonds doit être voté à la majorité des voix des copropriétaires qui sont présents. Cependant, si les travaux ne touchent qu’une « partie commune spéciale », l’emploi des sommes versées est voté par les propriétaires qui bénéficient et/ou utilisent d’une manière ou d’une autre cette partie.

Les certifications et les normes pour l’élaboration du DTG

La loi n’exige aucunement l’existence d’une certification pour effectuer un Diagnostic Technique Global. Néanmoins, comme cet audit comprend un DPE, il doit être effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié ou un thermicien. Il est donc préférable de solliciter les services d’une même personne morale ou physique pour diriger la totalité du Diagnostic Technique Global. Ainsi, le nombre d’intervenants sera limité pour le même audit. Cela permet une meilleure gestion des coûts également.

Il faut noter que la durée du DTG est prévue pour une période de travaux de dix ans. Quant à l’audit énergétique qu’il couvre, celui-ci est valide pendant les dix années suivant son élaboration. Par conséquent, le Diagnostic Technique Global a une validité qui s’étend jusqu’à une durée de dix ans.

L’étendue du DTG et les autres diagnostics

Avant la mise en vigueur de la loi Alur, les copropriétaires disposant d’une climatisation et d’un chauffage communs étaient obligés de réaliser avant la date du 31 décembre 2016, soit :

  • Un DPE ou un Diagnostic de Performance énergétique collectif pour tout l’ensemble du bâtiment.
  • Un audit énergétique pour les immeubles comportant plus de 50 lots et dont le permis de construire a été approuvé avant le 1er juin 2001.

Ces deux types de diagnostics sont destinés à évaluer la dépense en énergie de l’immeuble. Ils permettent aussi de prévoir les travaux d’amélioration à effectuer en cas de défaillance des installations. Désormais, ils intègrent au Diagnostic Technique Général.

Quel rapport existe-t-il entre le DPE et le DTG

Le Diagnostic Technique Global doit toujours inclure une part relative à la performance énergétique de l’immeuble. De ce fait, il faut connaître que le DTG comprenne le diagnostic de performance énergétique ou le DPE. Mais pas uniquement, car le Diagnostic Technique Global détermine l’état des équipements communs et des parties communes aussi. Cependant, il est possible de demander un diagnostic de performance énergétique hors du DTG.

En même temps, le DPE ne remplace en aucun cas le DTG et impossible de réaliser un DTG sans faire du DPE. Grâce au diagnostic technique global, il est possible d’établir une vision précise de l’état d’une copropriété en général et d’envisager de potentiels travaux. En outre, il permet d’évaluer et de planifier les dépenses potentielles, et qui sont tout de même importantes. 

L’aspect réglementaire du Diagnostic Technique Global

Le Diagnostic Technique Global a pris effet à partir du 1er janvier 2017 selon l’article n° 58 de la loi Alur, votée en mois de mars 2014. Cette loi concerne toutes les mises en copropriété de bâtiments construits depuis plus de 10 ans. Cela s’applique autant aux bâtiments partiellement ou totalement habités à dater du 1er janvier 2017.

Quant au professionnel chargé de cette mission, la précision du niveau de qualification des opérateurs qualifiés à réaliser ce genre d’expertise est déterminée par le décret d’application du 28 décembre 2016. Ces diagnostiqueurs immobiliers doivent avoir des compétences sur les principes de construction. Ils doivent aussi s’y connaître en matière de compositions de bâtiments et en gestion financière des copropriétés. À noter qu’un diplôme Bac+3 ou supérieur en techniques du bâtiment est dès lors requis.

Les avantages à tirer du Diagnostic Technique Global
Nombreux sont les avantages procurés par la réalisation du DTG. Parmi eux, l’on peut citer les points suivants :

  • Avoir une vision de l’état général de la copropriété : Il est indispensable pour un propriétaire d’avoir un aperçu de l’état général de l’immeuble dont il est copropriétaire pour en connaître les forces et les faiblesses.
  • Effectuer des économies en anticipant les travaux : Une chaudière collective qui vous lâche en hiver, et c’est la catastrophe pour la copropriété toute entière. Devoir établir un devis en urgence, patienter sans chauffage et par conséquent dépenser de l’argent sans avoir pu anticiper, négocier, réunir les fonds… Le DTG permet de se prémunir de ce genre de catastrophe en anticipant les travaux dans les 10 ans à venir tout en fixant les priorités et en éliminant les travaux futiles voir inutiles.
  • Avoir une vision de sa situation énergétique : Évaluer la situation énergétique de son immeuble, c’est savoir maîtriser les dépenses en matière d’énergie (électricité, gaz, fioul…). En même temps, réaliser un DTG permettrait à une ancienne copropriété de mettre à jour ses installations électriques, par exemple, pour rendre l’ensemble des lots moins énergivores.
  • Valoriser son patrimoine : Connaître l’état de sa copropriété dans le but d’anticiper les travaux et les dépenses permet de valoriser son patrimoine. En effet, garder sa propriété immobilière en bon état permet d’optimiser sa cote sur le marché immobilier. Ainsi, vous pourrez le revendre au meilleur prix si vous voulez le mettre en vente un jour. Le loyer sera toujours rentable pour vous aussi tant que son état général est de qualité.
  • Optimiser les conditions d’entretien et de maintenance : Le syndic s’assure ainsi que l’entretien de la copropriété et de ses équipements collectifs est réalisé suivant les obligations réglementaires.

Qui peut effectuer le Diagnostic Technique Global ?

Les dispositifs d’élaboration d’un DTG nécessitent l’intervention d’un expert, dont les compétences, les justificatifs et le statut sont définis par la loi. Certes, il doit s’agir d’une personne morale, physique ou d’un groupement doté d’un statut légal permettant de justifier les compétences, dont elle est dotée.

En parlant de ces compétences, le diagnostiqueur immobilier doit avoir une maîtrise étendue dans beaucoup de domaines : thermicité, performance énergétique, bâtiment, gestion financière des copropriétés… Bref, il doit être un professionnel polyvalent par excellence. L’opérateur du diagnostic technique global se doit en même temps d’être impartial, indépendant et intègre.

Loi ALUR : les articles relatifs au DTG

L’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation détermine les normes d’application du DTG. Il prévoit aussi les résultats attendus d’une telle procédure. Il expose une idée possible des travaux de mise aux normes de l’immeuble. En outre, ce code précise entre autres que les mesures demandées doivent être implémentées au cours des 10 années suivant la date du DTG.

L’article L. 731-2, il stipule quant à lui que le contenu du diagnostic technique global est présenté à l’assemblée générale des copropriétaires, dès la fin de sa réalisation. Ensuite, le syndic des copropriétés se doit d’inscrire la question de décisions relatives à la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux. Il établit le programme d’élaboration de ces travaux a étaler sur plusieurs années. Et il expose ceci à l’ordre du jour des prochaines assemblées générales.

L’article L. 731-3 énonce que les travaux jugés utiles après délibération des copropriétaires durant l’assemblée générale sont inscrits au carnet d’entretien. Cela se fait toujours en fonction des modalités définies par le décret. 

L’article L. 731-5 stipule que l’autorité compétente peut vérifier à tout moment le bon fonctionnement ainsi que la sécurité des parties communes d’une copropriété. Elle peut également exiger la réalisation du diagnostic aux frais du syndicat des copropriétaires si ce dernier ne peut le fournir dans le mois suivant la notification de demande de production du diagnostic.

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