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Qu’est-ce qu’une copropriété ? Le règlement de copropriété, le modificatif et le DTG (Diagnostic Technique Global)

Qu’est-ce qu’une copropriété ? Le règlement de copropriété, le modificatif et le DTG (Diagnostic Technique Global)

règlement de copropriété

Si vous songez à investir dans un bien en copropriété, sachez que les règlements immobiliers en vigueur sont beaucoup plus contraignants que pour un bien individuel. C’est le cas pour les biens du type appartement, studio ou encore villa en résidence. Informez-vous avant d’y mettre votre argent.

Nous vous donnons tout ce qu’il y a à savoir sur la copropriété dans ce guide.

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

Par définition, la copropriété correspond à « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » Cette définition est à retrouver dans la loi 65-557 approuvée le 10 juillet 1965. Ici, on entend par immeuble à la fois les immeubles par définition ainsi que les maisons elles-mêmes.

Pour la petite histoire, la copropriété n’existait pas avant l’apparition de l’article 644 du Code civil. Avant cette loi, chacun s’occupait de sa partie privative et de la partie commune directement liée à son bien. Avec elle est apparue la gestion collective des parties communes des copropriétés.

Pourtant, les immeubles en copropriété existaient depuis plus d’un siècle déjà. Grâce à la révolution industrielle, les ingénieurs ont commencé à réaliser des bâtiments constitués de plusieurs logements pour répondre au besoin d’urbanisme des villes. Avec leur essor a vu le jour le service de conciergerie tout comme le chauffage collectif et l’eau courante.

L’expression « lot de copropriété » est, quant à lui, créée avec le premier statut de copropriété en 1938. Ce document regroupe à partir de tous les propriétaires dans le syndicat de copropriété. Ce dernier détient le règlement de la copropriété. Vu que ce document n’était pas encore réglementé alors que la construction d’immeubles d’appartements ne cessait d’accroître, le gouvernement a finalement ressenti le besoin de les encadrer. Et c’est ainsi que cette loi fut ratifiée le 10 juillet 1965. Son décret d’application est entré en vigueur deux ans après, le 17 mars 1967.

On distingue 5 différents types de copropriété :

  • Les copropriétés récentes,
  • Les copropriétés bâties entre 1975 et 2000,
  • Les copropriétés construites entre 1949 et 1974,
  • Les copropriétés érigées entre 1915 et 1948,
  • Et les copropriétés édifiées avant 1915.

Le règlement de la copropriété

Le règlement de la copropriété régit entièrement la gestion de l’ensemble de la copropriété. Ce document écrit contient les règles encadrant le fonctionnement de l’immeuble tout entier. En plus, il mentionne les obligations et droits de chaque copropriétaire. Ce document ne peut être écrit par n’importe qui. Seul un professionnel comme un notaire a le droit de le constituer afin de lui conférer son statut officiel. Quant à son application, c’est le syndic de copropriété qui s’en occupe. Et les copropriétaires et leurs locataires doivent tous respecter scrupuleusement ce document.

Il faudrait se référer au règlement de la copropriété pour les différentes conditions d’utilisation de chaque partie de l’immeuble. Parmi elles, vous y voyez les horaires et les dates où vous pouvez réaliser des travaux bruyants dans votre appartement pour les conditions sur les parties privatives. Pour l’usage des parties communes, vous y trouvez le spot de parking dédié à votre appartement. Il définit aussi l’usage réel de chaque local. C’est très important à savoir pour les immeubles à usage mixte. Vous saurez où s’arrêtent les parties de votre boutique, par exemple.

Dans le règlement de la copropriété se trouvent également les règles organisationnelles du bien. Il définit la quote-part de chaque copropriétaire en ce qui concerne les charges communes, entre autres. Et plus important encore : il délimite chaque copropriété par numéro grâce à l’État descriptif de division. Ce texte renferme tous les détails relatifs à votre bien donc. 

En cas de non-respect du règlement de la copropriété, c’est au syndic de rappeler à l’ordre. En cas d’abus de stationnement, par exemple, il en informe le fautif avec un courrier rappelant les règles en vigueur. Si le concerné continue à faire fi de cet avertissement, on est en droit de saisir le tribunal après le constat de l’huissier sur cette infraction. Tout le monde pourrait le faire que ce soit le syndic, le syndicat des copropriétaires ou encore un simple copropriétaire.

Tout le monde doit détenir une copie de ce règlement que vous soyez copropriétaire ou locataire. Et si vous le perdez, vous pouvez toujours demander une autre copie auprès d’un membre du conseil syndical de la copropriété ou de votre bailleur si vous n’êtes pas le copropriétaire. Cependant, sachez que le syndic pourrait vous facturer cette requête au cas où vous allez directement y demander ladite copie. Sinon, il reste toujours l’option payante du service de publicité foncière. Si votre demande de copie s’adresse à ce service, ce sera contre 30 euros.

Comment procéder à la modification du règlement de la copropriété ?

Apporter un modificatif au règlement de la copro ne se fait pas tout simplement. Cette opération est soumise à des procédures strictes en fonction des modifications à apporter. Celles-ci pourraient se porter sur la répartition des charges, le changement d’usage de l’immeuble, l’usage des parties communes ou encore la mise en conformité de ce règlement par rapport aux nouvelles normes applicables. Le modificatif sera inscrit dans l’ordre du jour de l’assemblée générale et son approbation passera par un vote. Certains projets de modifications sont facilement éligibles suite à un vote à majorité simple (plus de voix « pour » que « contre »). D’autres demandent un vote à majorité double (2/3 des voix). Les projets de grande envergure comme le changement d’usage d’un immeuble requièrent la majorité absolue (le « oui » de tout le monde).

Le DTG (Diagnostic Technique Global) d’une copropriété

L’apport d’une modification dans le règlement de la copropriété résulte souvent du résultat du DTG ou Diagnostic Technique Global de la copropriété. Ce document informe, en effet, de l’état général de l’ensemble de l’immeuble, toutes les parties comprises. Ce document n’est pas obligatoire pour toutes les copropriétés, mais uniquement à celles ayant subi une procédure pour insalubrité. Dans ce cas, un représentant étatique demande au syndic de copro de lui fournir ce DTG afin de connaître l’état général du bâtiment. La réalisation de ce diagnostic sera votée par majorité simple lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Celle-ci est uniquement effectuée par un diagnostiqueur certifié.

Lorsqu’il sera fait, le DTG contiendrait :

  • le rapport sur l’état visible des parties et équipements communs,
  • l’état de la conformité du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des normes et règlements à respecter,
  • le rapport sur des mesures à prendre dans le but d’améliorer la gestion patrimoniale et technique du bâtiment,
  • un audit énergétique sous la forme d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’ensemble de l’immeuble,
  • la liste des travaux à prévoir pour mieux conserver le bâtiment dans les 10 ans à venir ainsi que le coût estimatif de ceux-ci.

Une fois le DTG réalisé, le syndic est tenu de le présenter pendant l’assemblée générale suivant la date d’intervention du diagnostiqueur. En plus de cette présentation, on attend du syndic qu’il inscrit à l’ordre du jour l’application et le suivi des travaux prévus dans le DTG et les termes de leurs réalisations.

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