Un EDD (état descriptif de division)

De nos jours, différentes obligations légales s’appliquent sur les biens immobiliers. Cela concerne même les bâtiments qui sont constitués en copropriété. Il s’agit de lois devant être respectées pour éviter différentes sanctions. La fourniture d’un EDD ou état descriptif de division fait partie de ces obligations. Ce document technique est constitué par les copropriétaires et annexé au règlement de copropriété. Vous voulez en savoir davantage concernant l’EDD ? Voici quelques éléments de réponse à son sujet.

Les caractéristiques d’un EDD (état descriptif de division)

L’EDD ou état descriptif de division est un document technique qui identifie, localise et décrit les lots d’une copropriété. Il s’apparente à un diagnostic réalisé par un géomètre expert, un notaire ou un diagnostiqueur immobilier. Son rôle est d’établir les numéros des lots d’une copropriété. Il peut aussi servir de document d’identification d’un bien situé en copropriété. L’EDD est régi par les articles 2 et 3 de l’obligation légale du 17 mars 1967.

L’État Descriptif de Division est réalisé, de manière générale, pendant la mise en copropriété d’un immeuble. Regroupant différentes informations, il est à inclure ou à annexer au règlement de la copropriété. L’EDD permet de procéder à une numérotation de chaque lot, les parties privatives étant parfaitement délimitées. Chaque lot est aussi affecté par une quote-part relative aux parties communes de l’appartement. Cette affectation s’effectue selon la situation, la superficie et la consistance de cedit lot.

Il existe cependant une certaine particularité concernant les appartements datant de plus de 15 ans. Avant tout type de division, il est important de mettre en œuvre un diagnostic technique. Le but de celui-ci est d’identifier la solidité de l’immeuble et l’ensemble de ses équipements pour l’information des acquéreurs futurs. Ce diagnostic est fourni dès les premières transactions concernant les lots. Cette démarche est effective durant trois années à partir de l’établissement du diagnostic.

Le contenu d’un EDD

L’EDD ou état descriptif de division répertorie un grand nombre d’informations utiles. Ces informations sont utiles pour l’identification des lots d’une copropriété. Il contient des précisions comme :

  • Les numéros des lots dans un ordre croissant
  • La situation des lots (étage, escalier, bâtiment, emplacement au niveau de l’étage)
  • La nature des lots
  • Les quotes-parts relatives aux parties communes

La compréhension de chaque lot peut être facilitée grâce à la présence d’un croquis ou d’un plan annexé à l’EDD. Les lots sont généralement numérotés de manière continue. Cette situation est initiée par le décret du 14 octobre 1955.

L’utilité d’un EDD

La création d’un état descriptif de division possède plusieurs utilités. L’EDD permet notamment la définition de la quote-part relative aux charges communes qu’il faut payer. Il s’agit du calcul des tantièmes liés à chacun des lots. Cela permet de stabiliser la distribution des charges générales des copropriétaires.

L’EDD sert également à l’identification des lots d’une copropriété afin de répondre aux besoins de la publicité à nature foncière. Ainsi, les lots sont parfaitement identifiés afin de faciliter les décisions et les actions judiciaires faisant objet d’une publicité. Le document est destiné à être publié au niveau des services de la publicité foncière par un notaire. Cela permet de déterminer le propriétaire de chaque lot, mais également les possibilités d’hypothèque sur chacun d’eux.

L’EDD et ses possibilités de modification

Plusieurs modifications peuvent être réalisées sur l’EDD (état descriptif de division). Elles peuvent concerner les lots ou l’état descriptif de division en lui-même. Ces modifications impliquent l’établissement d’un modificatif. L’acte créé sert à la rectification du numérotage des lots de copropriété ou encore la dénomination de l’immeuble. Les actes modificatifs sont effectués par les copropriétaires dont les lots sont sujets à modification. Bien entendu, certains d’entre eux doivent être approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires. Un nouveau EDD est ensuite nécessaire pour un réajustement.

Les modifications possibles sur un état descriptif de division sont :

  • La réunion de deux ou plusieurs lots
  • La division d’un lot
  • L’ajout d’un lot via privatisation d’un espace commun
  • Le remplacement ou l’annulation de l’EDD

Les Divisions interdites sur un EDD

Il existe certaines divisions ne pouvant pas être réalisées sur un appartement en copropriété et étant également interdites. Il s’agit de :

  • Divisions produisant l’élaboration d’une habitation ne respectant pas les normes et les besoins de décence instaurés par la loi (pas d’accès à l’électricité, pas d’évacuation d’eaux usées, pas d’eau potable…).
  • Divisions d’appartements de grande hauteur après un avis non favorable de la commission de sécurité
  • Divisions d’appartements jugés insalubres

Divisions d’appartements avec un avis d’interdiction d’habitation ou d’un arrêté de danger

Un EDD (état descriptif de division)

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